บ้านเดี่ยว 550 ล้านบาท ราคาที่ดินควรเป็นเท่าไหร่
AREA แถลง ฉบับที่ 298/2566: วันอังคารที่ 18 เมษายน 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.
facebook.com/dr.sopon4
มีข่าวว่า บมจ.สิงห์ เอสเตท จะสร้างบ้านรูปแบบแฟลกชิป ราคา 550 ล้านบาทต่อหลังในย่านซีบีดี นำร่องที่สุขุมวิท 43 เนื้อที่ 2 ไร่ จำนวน 2 ยูนิต โดยเป็นบ้านสั่งสร้างโมเดลเดียวกับบ้านสันติบุรี กรณีนี้ราคาที่ดินควรเป็นเท่าไหร่
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าการสร้างที่อยู่อาศัยราคาแพงในเขตใจกลางเมืองโดยปกติอาจจะไม่คุ้มเพราะเป็นการใช้ที่ดินที่ไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร ควรสร้างเป็นโครงการอาคารชุดที่มีความหนาแน่นและได้สัดส่วนกำไรสูงกว่า แต่ทั้งนี้คงขึ้นอยู่กับรูปร่างของแปลงที่ดินและผังเมืองตลอดจนข้อกำหนดในการก่อสร้างอื่น ที่ทำให้มีการตัดสินใจสร้างเป็นบ้านเดี่ยว
ในกรณีนี้สมมติบ้านหลังละ 550 ล้านบาท อาจมีต้นทุนค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไรและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ประมาณ 25% ทำให้ต้นทุนค่าที่ดินและอาคารเป็น 75% หรือ 412.5 ล้านบาท ในส่วนของอาคาร คาดว่าจะมีขนาดพอๆ กับบ้านสันติบุรีคือราว 1,400 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างรวมสาธารณูปโภคคงเป็นเงินตารางเมตรละ 50,000 บาท เป็นเงิน 70 ล้านบาท ดังนั้นที่ดินดิบที่นำมาก่อสร้างบ้านหรูจึงเป็นเงิน 342.5ล้านบาท หรือตารางวาละ 856,250 บาท อย่างไรก็ตามในซอยดังกล่าวมีประกาศขายที่ดินในราคาประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
ที่ดินในซอยสุขุมวิท 43 นี้ตั้งอยู่ในเขตผังเมือง ย.10 ซึ่งอนุญาตให้มีพื้นที่ก่อสร้างได้ถึง 8 เท่าของขนาดที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) อย่างไรก็ตามที่ดินนี้ตั้งอยู่ในซอยขนาดกว้างไม่ถึง 10 เมตร จึงไม่สามารถสร้างอาคาร ได้มากนัก การก่อสร้างเป็นโครงการอาคารชุดก็คงมีข้อจำกัด ส่วนการก่อสร้างเป็นทาวน์เฮาส์ แม้น่าจะได้กำไรมากกว่าทำเป็นบ้านเดี่ยว แต่ก็คงอยู่ที่รูปร่างของที่ดิน อย่างไรก็ตามก็คงได้กำไรไม่มากกว่ากันอย่างมีนัยสำคัญนัก การลงทุนก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวจึงน่าจะเป็นทางออกที่ดีในกรณีที่มีข้อจำกัดมากเช่นนี้
อย่างไรก็ตามหากที่ดินตั้งอยู่ในซอยที่มีขนาดใหญ่เกิน 10 เมตร และหากสามารถสร้างได้ถึง 8 เท่าของขนาดที่ดิน ก็ควรสร้างได้ประมาณ 25,600 ตารางเมตร พื้นที่ขายได้คงเป็นราว 55% หรือ 14,080 ตารางเมตร โดยราคาขายประมาณการไว้ที่ 200,000 บาท หรือมูลค่าโครงการอยู่ที่ 2,816 ล้านบาท กำไรสุทธิคงอยู่ราวๆ 15% หรือ 422.4 ล้านบาท ในขณะที่กำไรสุทธิของการสร้างบ้านเดี่ยวอาจเป็นเงินเพียง 165 ล้านบาทเท่านั้น
ผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานคร ควรเปิดโอกาสให้มีการสร้างอาคารสูงในเขตเมืองให้มีความหนาแน่นมากขึ้น ส่งเสริมให้คนอยู่ในเมืองมากกว่าที่จะผลักดันให้ประชาชนไปอยู่นอกเมือง ซึ่งเป็นการสร้างปัญหาในระยะยาว เช่น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ทางด่วน ระบบขนส่งมวลชนก็ต้องขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ซ้ำยังเป็นการทำลายพื้นที่สีเขียวในเขตรอบนอกของเมืองอีกด้วย
การตัดสินใจสร้างบ้านเดี่ยวในใจกลางเมืองเพื่อขายให้เป็นที่ Flagship ธงนำในการสร้างสรรค์ภาพพจน์ที่ดีของการพัฒนาบ้านคุณภาพ จึงเป็นแนวทางที่เหมาะสม
หมายเหตุ: ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์มติชน วันที่ 28 มีนาคม 2566
https://www.matichon.co.th/economy/news_3898205
อ่านเพิ่มเติม: https://bit.ly/3KOxk9A
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
